Budget 2026 : amortissement fiscal, flat tax à 12,8% et exonérations d’impôt. Découvrez les propositions des députés pour relancer la location longue durée.

Investissement locatif : amortissement, flat tax… Ce que les députés proposent dans le budget 2026

Bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers : le gouvernement s’apprête à tenir sa promesse de créer un statut fiscal pérenne du bailleur privé dans le budget 2026. L’objectif est clair : redonner envie aux particuliers d’investir dans la location longue durée, un marché aujourd’hui en net ralentissement, miné par la fiscalité, l’encadrement des loyers et les nouvelles contraintes énergétiques. Mais avant même la présentation officielle du texte par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, plusieurs députés ont pris les devants en déposant leurs propres amendements pour stimuler l’investissement locatif.

Un statut fiscal attendu depuis des années

L’idée d’un statut du bailleur privé n’est pas nouvelle. Elle est défendue de longue date par l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) et a été récemment remise sur le devant de la scène par le rapport parlementaire Daubresse-Cosson, publié en juin 2024. Ce rapport préconisait la création d’un dispositif simple et durable permettant aux investisseurs de déduire une partie du prix d’acquisition de leur logement via un mécanisme d’amortissement.

C’est sur cette base que François Jolivet, député Horizons et vice-président de la commission des finances, a déposé un amendement prévoyant un amortissement fiscal de 3% par an pendant 20 ans. Concrètement, les propriétaires bailleurs pourraient déduire chaque année 3% du prix d’achat de leur logement (neuf ou ancien rénové) de leurs revenus locatifs imposables. Le dispositif s’appliquerait aux investissements réalisés à partir du 1er décembre 2025, sous réserve d’une location nue à usage de résidence principale. Une mesure plus modérée que les 4 à 5% proposés par le rapport initial, mais jugée plus soutenable pour les finances publiques, alors que Bercy cherche à réduire les dépenses de l’État.

Une exonération d’impôt après dix ans de location

François Jolivet propose également un deuxième amendement plus incitatif à long terme. Il permettrait à tout investisseur louant un bien nu à titre de résidence principale pendant au moins 10 ans de bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu pendant les 10 années suivantes. Le coût budgétaire pour l’État serait nul pendant la première décennie, puisque les loyers resteraient imposés normalement. En revanche, la récompense serait significative pour les bailleurs s’inscrivant dans une démarche de location durable.
L’exonération pourrait même être étendue à 15 ans en cas d’investissement dans un logement neuf ou ancien ayant fait l’objet de travaux de rénovation lourde.

Une alternative : la flat tax immobilière

De son côté, Charles de Courson (groupe Liot) propose une approche radicalement différente : l’instauration d’une flat tax de 12,8% sur les loyers nets de charges, inspirée de la fiscalité applicable aux revenus du capital.
Ce régime serait réservé aux locations de logements neufs à usage de résidence principale, avec des loyers encadrés et un diagnostic de performance énergétique (DPE) au minimum de catégorie D, excluant donc les passoires thermiques. En contrepartie, les biens concernés seraient exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), renforçant encore leur attractivité fiscale.

Des propositions qui visent la stabilité

Ces initiatives parlementaires traduisent une volonté commune : stabiliser la fiscalité du logement locatif pour restaurer la confiance des investisseurs particuliers, aujourd’hui tentés par d’autres placements plus lisibles ou moins contraignants. Entre amortissement, exonération différée et flat tax, les approches diffèrent mais poursuivent le même objectif : rendre la location longue durée rentable à nouveau, sans pour autant creuser le déficit public.

Et maintenant ?

Le gouvernement a jusqu’à mercredi pour déposer son propre amendement au projet de loi de finances 2026. S’il ne le fait pas dans les temps, il pourra encore le présenter lors du débat parlementaire. Dans tous les cas, la création d’un statut du bailleur privé semble désormais inévitable. Reste à savoir quelle formule sera retenue  et si elle parviendra réellement à réconcilier les Français avec l’investissement locatif.

FAQ 

1. Qu’est-ce que le “statut du bailleur privé” proposé dans le budget 2026 ?
Le statut du bailleur privé est un nouveau cadre fiscal que le gouvernement souhaite instaurer pour encourager l’investissement locatif longue durée. Il permettrait aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux, comme un amortissement du prix d’achat ou une imposition forfaitaire réduite sur les loyers, en échange d’un engagement de location sur plusieurs années.

En quoi consiste l’amortissement fiscal de 3 % proposé par François Jolivet ?
Ce mécanisme permettrait de déduire chaque année 3 % du prix d’achat d’un bien immobilier (neuf ou ancien rénové) de ses revenus locatifs imposables, pendant 20 ans. Cela reviendrait à réduire la base imposable et donc l’impôt sur le revenu pour les bailleurs.

Quelle est la différence entre l’amortissement et la flat tax à 12,8 % ?
L’amortissement agit comme une déduction progressive sur plusieurs années, tandis que la flat tax à 12,8 %  proposée par Charles de Courson  serait un taux unique d’imposition sur les loyers nets de charges. Cette flat tax simplifierait la fiscalité, mais serait réservée aux logements neufs avec un bon diagnostic énergétique (DPE D ou mieux).

Que prévoit l’exonération d’impôt après 10 ans de location ?
Selon la proposition de François Jolivet, les propriétaires qui loueraient leur bien nu, à usage de résidence principale, pendant au moins 10 ans, pourraient être exonérés d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant les 10 à 15 années suivantes. L’idée est de récompenser la stabilité et la durée de location.

Ces mesures s’appliqueront-elles à la location saisonnière (Airbnb, etc.) ?
Non. Ces dispositifs visent exclusivement la location nue à usage de résidence principale, et non la location meublée ou saisonnière, jugée déjà plus avantageuse fiscalement.

Quand ces mesures pourraient-elles entrer en vigueur ?
Si elles sont adoptées dans le cadre du projet de loi de finances 2026, les nouvelles règles pourraient s’appliquer aux investissements réalisés à partir du 1er décembre 2025. Les discussions à l’Assemblée nationale détermineront la version finale du dispositif.

Quels logements seraient exclus des avantages fiscaux ?
Les biens classés passoires thermiques (DPE F ou G) seraient exclus des dispositifs, afin d’inciter à la rénovation énergétique du parc locatif et de limiter les logements énergivores.